中古マンションが「主役」に
マンションといえば新築――。
そんな新築至上主義が長く続いてきたが、ここへきて潮目が変わりつつある。全国のマンション市場のほぼ半分を占める首都圏において、新築と中古の力関係が明らかに変化、首都圏では中古マンションがマンション市場の主役に躍りだしているのだ。
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2016年、首都圏では中古マンションの年間成約件数が、新築マンションの発売戸数を上回り、「中古が新築を逆転」と話題になったが、その後は図表1にあるように、2017年、2018年と両者はほぼ拮抗した状態が続いてきた。
それが、2019年には新築マンションの発売戸数が大幅に減少し、一方、中古マンションの成約件数は着実に増加、両者の間には7000件近い差がついた。
しかも、不動産経済研究所の予測によると、2020年の新築マンション発売戸数は3万2000戸にとどまるとみられる。
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図表1 首都圏新築マンション発売戸数と中古マンション成約件数の推移
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それに対して、中古マンションの成約件数はこのところ着実に増加しており、2020年にはいよいよ年間4万件が視野に入ってくるのではないかとみられる。
新築と中古の差が開くことはあっても、縮まる可能性は極めて小さい。中古が新築を凌駕、首都圏のマンション市場の主役は中古マンションになったといっていいだろう。
中古は新築の6割以下の価格
いよいよ中古マンションが主役の座を不動のものにしそうな情勢だが、なぜ、こんなに差がついたのか。
最大の要因が、新築に比べての中古マンションの価格の安さにあるのはいうまでもないだろう。
図表2をご覧いただきたい。
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図表2 首都圏新築マンションと中古マンションの価格の推移(単位:万円)
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これは、過去10年の首都圏の新築マンションと中古マンションの価格の推移を示している。19年の価格は、新築が5980万円に対して、中古は3442万円。中古なら新築の57.6％、6割以下の値段で手に入れることができる計算だ。
新築価格の上昇に伴って中古の価格も上がっているものの、両者の差は常に一定のレベルで保たれている。10年前の2009年をみると、新築が4535万円で、中古は2491万円。中古は新築の54.9％だった。中古なら新築の50％台半ばから後半の水準で手に入る点に変化はない。
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